קרקעות בראשון לציון? תחשבו על זה שוב. פגיעה חמורה באלפי דונמים במזרח העיר

בימים אלו עתודת הקרקע הצפון מזרחית אשר מכונה על ידי המקומיים "מתחם פריימן" בעיר ראשון לציון נמצאת בדרכיה

הראשונים של הליכי התכנון אשר צפוי להימשך עוד שנים ארוכות.

מתחם אשר צפוי לכלול פארקים ציבוריים רחבים, שכונת מגורים ונגישות תחבורתית גבוהה ומשם צצים כל סימני השאלה הגדולים.

אלו קרקעות יכללו בשטח המיועד לפיתוח ואלו לא?

מה גורלן של הקרקעות אשר לא יפותחו ומה גורלן של הקרקעות שכן?

שיעורי המס הגבוהים, האם זה אטרקטיבי לאחר שנים של ציפייה?

מדובר במתחם תכנון אשר שטחו הוא כ – 1,840 דונם ביעוד לאזור נופש מטרופוליני אשר ממוקם בסמוך למחנה צריפין אשר מייעד את מרבית המתחם לשטחים פתוחים שאינם מיועדים כלל לבניה מתוך ראייה וצורך בשמירה על ערכי הטבע ונוף בעלי חשיבות גבוהה לטובת כלל האוכלוסייה במחוז וסביבתו.

מרבית הקרקעות מיועדות להישאר כשטחים פתוחים ללא כל פיתוח. בנוסף לכך, מתוכנן לקום במתחם פארק אשר ישתרע על שטח של לא פחות מכ- 500 דונמים

אז מה יהיה עתידן של הקרקעות אשר לא יפותחו במתחם?

 

לאור מתחמים ביעוד זהה אשר כבר תוכננו מסתמן מכך כי הקרקעות אשר לא יפותחו בתוך המתחם יישארו כריאות ירוקות ללא כל צפי לפיתוח בעשורים הקרובים.

וכן הקרקעות אשר ידרשו לשטחי ציבור כמו פארקים ושימושים ציבוריים אחרים יקנו לבעלי הקרקעות פיצויי הפקעה זעומים.

לעומת זאת, לאחר עשרות שנים של ציפייה חלק מן הקרקעות כן צפויות להיכלל בשטחי הפיתוח, אך בעקבות רגולציות חדשות בעלי הזכויות יצטרכו לשלם שיעורי מס גבוהים במיוחד בגובה של 75% בעקבות מס המטרו החדש, מה ששם בסימן שאלה אחד גדול את כדאיות הפרויקט בעיני בעלי הקרקעות בעקבות הרווחיות המינימלית, אם בכלל. וזאת כמובן בשורה לא מעודדת למאות ולאלפי בעלי הקרקע הפרטיים אשר מצויים במתחם.

ריבוי הבעלים במתחם גם מוביל לבעייתיות רבה שכן ריבוי הבעלים יעכב את הליך המימוש באופן ניכר ויוביל לתביעות רבות אשר יתבררו בסופו של דבר בבתי המשפט וכולנו יודעים כמה זמן תביעות נמשכות בבתי המשפט בישראל..

השאלה המרכזית שעלתה לאחרונה היא מה יהיה עתידן של הקרקעות הסמוכות אשר לא נכללות במתחם? מסתמן מכך שבמידה ויוחלט לפתח אותן הצפי הוא לא לפני 2040 אם בכלל, שכן אזור נופש מטרופוליני בהגדרתו הינו יעוד קרקע אשר נועד לשמור על ריאות ירוקות פתוחות ללא כל פיתוח.

לפי לוח הזמנים שפורסם בראשון לציון צפויות לקום עד שנת 2035 מספר תחנות מטרו של קו  M1S מכח תכנית תת"ל 101א אשר אושרה בחודש יולי לשנת .2022

כמובן שלוח הזמנים שפורסם הינו בגדר המלצה בלבד וכבר ראינו כמה זמן עוכב מימוש פרויקט הרכבת הקלה.

בעקבות תכנית המטרו אשר כיום מוגדרת כתכנית הגדולה בישראל צפויות בעתיד הקרוב הפקעות רבות ללא קשר להפקעות אשר כבר בוצעו בעקבות תכנית זו.

במתחם פריימן צפויות לקום בעתיד 2 תחנות מטרו. הראשונה תחנת "יוסף בורג" אשר תקום על הציר של רחוב יעקב פריימן

והשנייה תחנת "הרצוג" אשר תקום על דרך חיים הרצוג, מה שצפוי להוביל במהלך החודשים הקרובים להפקעות רבות בעקבות הרחבת צירי תנועה ונגישות לתחנות המטרו.

האם פרויקט המטרו עדיין כל כך אטרקטיבי לבעלי הקרקעות באזור?

פרויקט המטרו טומן בחובו יתרונות רבים, מנגישות רבה, פיתוח ועידוד בשימוש בתחבורה ציבורית אשר צפוי לסייע לפתור את הגודש בכבישים.
אך עדיין תלוי את מי שואלים, בעלי קרקעות בקרבת המטרו טוענים לאחרונה שללא ספק בעקבות מיסים חדשים שיוטלו באזור המטרו ובעקבות ההפקעות
מסתמן מכך שהמרוויחים הגדולים מהדבר הם הדיירים אשר יתגוררו באזור הסמוך ולא בעלי הקרקעות במתחם.

בעקבות תכניות המתאר החדשות באזור ראשון לציון והסביבה ובעקבות סימני השאלה הרבים מתועדות כיום באתר רשות המיסים מאות עסקאות מכר של בעלי
קרקע אשר החליטו לנטוש את הספינה לפני שיהיה מאוחר מדי.
בשיחה עם אחד מבעלי הקרקע נמסר: "במצב השוק כיום לא חסר אלטרנטיבות הרבה יותר בטוחות ומניבות מקרקע,
הבנק מציע מעל ל %5 ריבית ללא שום סיכון"

האם שוק הקרקעות יצא מהאופנה ? מסתמן שכן,
אבל את זה נדע בהמשך

חדשות נוספות

יצירת קשר