תל אביב היא עיר של ניגודים. לצד מגדלי זכוכית חדשים עומדים בה אלפי בנייני מגורים ותיקים, חלקם בני עשרות שנים, ורבים מהם בסגנון הבינלאומי שהפך לסמל של העיר. מה שמשותף לרוב המבנים האלה הוא שהם חיים בתנאים לא פשוטים: לחות גבוהה, מלח שמגיע מהים וזיהום אוויר עירוני. השילוב הזה שוחק את המעטפת של הבניין לאורך השנים, ולכן שיקום מבנים בתל אביב הוא תחום עם מאפיינים משלו. חברת ב. עצמון, שפועלת בעיר למעלה מ-20 שנה ומתמחה בשיקום מבנים באזורים מבוקשים, מתארת את האתגרים האלה מקרוב.
איך האקלים של תל אביב משפיע על בניין ותיק?
האוויר הלח והמלוח של עיר חוף חודר לאורך זמן לתוך הבטון. התוצאה מוכרת לכל מי שהולך ברחובות הוותיקים: בטון מתפורר, ברזל זיון שמתחיל להחליד, סדקים בחזית ואיטום ישן שמפסיק לעבוד. כשהברזל שבתוך הבטון מחליד, הוא מתרחב ודוחף את שכבות הבטון החוצה, וכך נוצרים הסדקים והשברים שרואים מבחוץ. לפי ב. עצמון, הבעיות האלה אינן רק עניין של מראה, אלא עלולות להוות סיכון בטיחותי לדיירים ולעוברים ושבים.
אילו סימנים מעידים שהבניין צריך שיקום ולא רק צבע?
לא כל חזית דהויה מחייבת עבודה הנדסית, אבל יש סימנים שלא כדאי להתעלם מהם. סדקים עמוקים, בטון שמתפורר או מתנתק מהקיר וברזל חלוד שנחשף לעין הם סימנים לכך שהבעיה נמצאת מתחת לפני השטח. במצבים כאלה, צביעה קוסמטית בלבד לא תפתור דבר, ובמקרים רבים רק תסתיר את הנזק לזמן קצר. שיקום אמיתי מתחיל בהבנה של מצב המבנה ולא בבחירת הגוון. בדיקה כזו מאפשרת גם להבין אילו חלקים בחזית דורשים טיפול דחוף ואילו יכולים להיכלל בשלב מאוחר יותר של העבודה.
איך נראה תהליך שיקום מקצועי של חזית?
בתיאור של ב. עצמון, שיפוץ נכון צריך להחזיר לבניין את השלמות המבנית שלו ולא רק את המראה. התהליך מתחיל בהסרת השכבות הפגועות, ממשיך בטיפול בקורוזיה של הברזל ובתיקון מבני של הבטון בחומרים על בסיס צמנטי, ורק לאחר מכן מגיעים האיטום, הטיח והצבע. הסדר הזה חשוב: שכבת גמר יפה על בסיס פגוע לא תחזיק לאורך זמן. דוגמה לעבודה מהסוג הזה היא הפרויקט ברחוב ההדרים 10, שבו ביצעה החברה שיקום חזית וחידוש לובי יחד עם צבע, חיפויים ועבודות גמר ברמה גבוהה.
מה מיוחד בשיקום בניין לשימור?
בתל אביב יש לא מעט מבנים לשימור, בעיקר באזור העיר הלבנה. בבניינים כאלה העבודה מורכבת יותר: נדרשים היתרים מיוחדים, חומרים מתאימים כמו טיח על בסיס סיד, ושחזור מדויק של האלמנטים האדריכליים המקוריים. כאן בא לידי ביטוי העיקרון שב. עצמון מציבה בבסיס הפעילות שלה, לשמר את המרקם העירוני ובו בזמן לשדרג אותו. שיקום טוב של בניין לשימור מחזיר לו את הצורה המקורית שלו, ולא מחליף אותה במשהו אחר.
האם שיקום הבניין משפיע על ערך הדירות?
לפי החברה, שיפוץ שכולל את החזית, הלובי, מערכות האינסטלציה והניקוז, הריצוף והתאורה יכול להעלות את ערך הדירות בבניין בשיעור של כ-15% עד 20%. מעבר לנתון עצמו, יש כאן היגיון פשוט: בעיר שבה המיקום יקר, בניין מוזנח מוריד מערך הדירות שבו, ובניין מטופל מאפשר לדירות לממש את הפוטנציאל של המיקום. ב. עצמון מגדירה את התחום כשיקום מבנים בתל אביב שנועד לחדש, לשדרג ולהעלות את ערך הנכס, וזו בדיוק הנקודה שבה שיפוץ חיצוני הופך מהוצאה להשקעה.
איך מגינים על הכסף של הדיירים?
פרויקט שיקום הוא התחייבות כספית משמעותית של כל דיירי הבניין, ולכן חשוב לבנות אותו נכון מההתחלה. ההמלצות שמופיעות במדריך לשיפוץ מבנים בתל אביב של החברה ברורות: לעבוד רק עם קבלן רשום, לחתום על חוזה מפורט עם כתב כמויות סגור, ולשלם בשלבים לפי התקדמות העבודה בפועל, תוך השארת חלק מהסכום כעיכבון לתקופת האחריות. מבנה כזה מגן על הדיירים ומבטיח שכל שלב בעבודה נבדק לפני שמשלמים עליו.
הבניינים הוותיקים של תל אביב הם חלק מהזהות של העיר, אבל הם גם חשופים לתנאים שלא סולחים על הזנחה. מי שמטפל בהם בזמן, בתהליך הנדסי מסודר ועם גורם מקצועי שמכיר את העיר ואת האתגרים הייחודיים שלה, שומר גם על הבטיחות, גם על המראה וגם על הערך של הנכס לאורך שנים.
