בשוק הנדל"ן הישראלי התוסס, בעלי דירות רבים בבניינים ישנים מוצאים את עצמם יושבים על "מכרה זהב" פוטנציאלי. המעבר ממבנה רכבת מתפורר למגדל מגורים יוקרתי הוא לא רק שדרוג של חווית המגורים, אלא אחת העסקאות הכלכליות המשתלמות ביותר עבור משק הבית הממוצע. אולם, כדי לממש את הפוטנציאל הזה, יש להבין את המנגנון הכלכלי העומד בבסיס עסקאות אלו ולוודא שהתמורות המתקבלות הן אכן המקסימליות האפשריות.
מתמטיקה של השבחה: מה מקבלים בפועל?
השאלה הראשונה ששואל כל דייר היא מה מקבלים בפינוי בינוי. התשובה המקובלת בשוק כיום כוללת בדרך כלל תוספת שטח לדירה הקיימת (לרוב כ-12 מ"ר עד 25 מ"ר, תלוי ברשות המקומית ובכדאיות הפרויקט), מרפסת שמש, חניה תת-קרקעית ומחסן. אולם, הערך האמיתי אינו נמדד רק במטרים רבועים. המעבר לדירה חדשה בבניין עם סטנדרט בנייה מודרני, מעליות מהירות, לובי מפואר ופיתוח סביבתי מלא, מקפיץ את שווי הנכס בעשרות אחוזים, לעיתים אף מכפיל אותו. מעבר לכך, דיירים נהנים מפטור ממסים שונים (כגון מס שבח) ומימון מלא של עלויות המעבר והשכירות בתקופת הבנייה, מה שהופך את העסקה לנטולת סיכון פיננסי ישיר מצד הדייר.
תפקידו הקריטי של היזם בהצלחה הכלכלית
כדי להפוך את התוכניות למציאות, נדרש גוף מבצע בעל יכולות מוכחות. בחירה נכונה של יזם פינוי בינוי היא המפתח להבטחת התמורות ולסיום הפרויקט במועד. יזם איכותי הוא כזה שמגיע עם איתנות פיננסית המאפשרת לו להעמיד ערבויות בנקאיות מלאות לכל דייר בשווי הדירה החדשה. יתרה מכך, יזמים מנוסים יודעים כיצד למקסם את זכויות הבנייה מול הרשויות, מה שמאפשר להם להציע מפרט טכני עשיר יותר וסטנדרט גמר גבוה יותר לדירות התמורה. היכולת של היזם לצלוח את הבירוקרטיה בוועדות התכנון משפיעה ישירות על משך הזמן עד לקבלת המפתח, ולפיכך על התשואה השנתית של הדיירים.
מגמות חדשות בשוק
בשנים האחרונות אנו רואים פריחה של פרויקטים חדשים התחדשות עירונית לא רק בלב גוש דן אלא גם בערים כמו נתניה, אשקלון, ורחובות. בפרויקטים אלו, עליית הערך היחסית עשויה להיות דרמטית אף יותר מאשר במרכז תל אביב, שכן היא משנה את אופי השכונה כולה ומושכת אוכלוסייה חדשה וחזקה. שכונות ותיקות עוברות מתיחת פנים הכוללת תשתיות חדשות, ריאות ירוקות ומוסדות ציבור, מה שמעלה את הביקוש ואת מחירי הנדל"ן באזור כולו.
לסיכום, עבור בעלי דירות, השתלבות בפרויקט התחדשות עירונית היא הזדמנות פיננסית נדירה. היא דורשת אורך רוח ובחירה מושכלת של שותפים לדרך, אך בסופה ממתינה לא רק דירה חדשה ובטוחה, אלא נכס בעל ערך כלכלי גבוה משמעותית.
