בעלי עסקים רבים משלמים דמי שכירות על משרד במשך שנים, בלי לבדוק אם אפשר להפוך את ההוצאה החודשית הזו לנכס. במקביל, משקיעים שכבר מחזיקים דירה מגלים שרכישת דירה נוספת דורשת הון עצמי גבוה מאוד. בשני המקרים, רכישת משרד היא אפשרות שכדאי להכיר, בתנאי שהיא נעשית על בסיס תוכנית כלכלית מדויקת ולא על בסיס הערכה כללית.
מדוע בעלי עסקים שוקלים לרכוש משרד לשימוש עצמי?
לפי המידע שמפרסמת חברת נדל"ן נבון, לרכישת משרד לשימוש עצמי יש כמה יתרונות מרכזיים. הוצאת המשכנתא מוכרת לצורכי מס, ועם השנים הנכס עובר לבעלות העסק במקום תשלום חודשי שאינו בונה דבר. בנוסף, במקרים מסוימים בנקים מוכנים לתת עד 100% מימון למשרד לשימוש עצמי, לתקופה ארוכה כמו משכנתא, בתנאי שעומדים ביחס ההחזר ובהתחשב בהלוואות קיימות.
השאלה שעולה לרוב היא מה קורה כשהעסק גדל או מצטמצם. כשגדלים, ניתן במקרים רבים לשכור או לרכוש חדרים נוספים קרובים, באותה קומה או באותו בניין, או לרכוש משרד גדול יותר ולהשכיר את הנוכחי. כשמצטמצמים, ניתן להכניס שוכרים בשכירות משנה או להשכיר את הנכס כולו.
כמה הון עצמי נדרש לרכישת משרד להשקעה?
כאן נמצא אחד ההבדלים המשמעותיים בין משרד לדירה. ברכישת דירה נוספת נדרש הון עצמי של 50% משווי הדירה, ועוד כ-12% עלויות נלוות. בדירה מינימלית במרכז הארץ בשווי של כ-2 מיליון ש"ח, מדובר בהון עצמי של כ-1.24 מיליון ש"ח. לעומת זאת, ברכישת משרד בשווי 1.2 מיליון ש"ח במרכז נדרש הון עצמי של 30% ועוד כ-15% להוצאות הנלוות, כלומר כ-540 אלף ש"ח. ההשוואה המלאה מופיעה בניתוח רכישת משרד להשקעה: למי זה כדאי.
מהם היתרונות של משרד להשקעה?
המימון הבנקאי למשרד יכול להגיע ל-70% עד 75%, לתקופה של כ-20 שנה, גם כשקיימת דירה בבעלות הרוכשים. השכירות במשרדים מניבה תשואה של כ-6%, לעומת 2% עד 4% בדירות, כך שבמקרים רבים היא מכסה את ההלוואה במלואה. הבנק מאשר את המימון לפי תוכנית עסקית, ולעיתים מוכן לתת הלוואה נוספת להוצאות הנלוות ולמע"מ. עם סיום ההלוואה, משרד בשווי 1.2 מיליון ש"ח יכול להוסיף כ-6,000 ש"ח בחודש להכנסה בפנסיה, בקיזוז מס. לבעלי חברה בע"מ מציינת נדל"ן נבון יתרון נוסף: אפשרות להשתמש ברווחי החברה לרכישת המשרד ללא מס חברות, שמגיע לכ-23%.
ומה החסרונות שחשוב להכיר?
ערכו של משרד עולה בקצב דומה למדד המחירים לצרכן, שהוא נמוך משמעותית מקצב עליית מחירי הדיור. הארנונה ודמי האחזקה גבוהים יותר: ארנונה של 10 עד 20 ש"ח למטר ודמי אחזקה של 10 עד 15 ש"ח למטר, כלומר כ-1,650 ש"ח בחודש למשרד של 60 מ"ר. העלויות האלה משולמות על ידי השוכר, אבל בתקופה שבה הנכס עומד ריק הן חלות על הבעלים. בנוסף, שכירים שרוכשים משרד להשקעה נדרשים לפתוח תיק עוסק מורשה.
איך נראה ליווי ברכישת משרד?
התהליך מתחיל בפגישת ייעוץ נדל"ן שבה נבנית תוכנית כלכלית-נדל"נית מדויקת, המביאה בחשבון את החישובים שהבנק עורך לפני אישור הבקשה. כך יודעים מראש שהתוכנית ניתנת למימוש, ומה תהיה ההוצאה או ההכנסה החודשית הצפויה. משם ממשיך ייעוץ וליווי ברכישת משרד לשלב מיפוי הצרכים: גודל, מספר חניות, מחיר למטר ומחיר חניה, תכנון המשרד, רמת השיפוץ, חשמל, תקשורת, מים ונגישות. בהמשך מגיעים ניפוי הנכסים, בדיקת נסח הטאבו ותיק הבניין, הכנה למשא ומתן, בדיקת החוזה, ליווי בהשגת ההלוואה המשתלמת ביותר וליווי בהשכרה, עם העדפה לנכס שכבר מושכר לשוכר יציב ולטווח ארוך.
בשלב הניפוי, הרוכשים שולחים ליועץ משרדים שמפורסמים למכירה ונראים להם מתאימים לפי התוכנית ולמיפוי הצרכים, והיועץ ממליץ אם כדאי בכלל לבקר בהם. נכסים שאינם כדאיים נפסלים עם נימוק, וכך נחסכים ביקורים מיותרים. אם המשרד אינו מושכר, הליווי מכוון לבחירת שוכר בעל מצב כלכלי איתן, לשכירות ארוכת טווח. חשוב לציין שנדל"ן נבון אינה חברת תיווך, והשירות ניתן ישירות מול היועצים הבכירים.
למי מתאים המהלך?
רכישת משרד מתאימה בעיקר לבעלי עסקים ולבעלי חברות, אך גם לשכירים שמחפשים השקעה עם הון עצמי נמוך יותר מזה שנדרש בדירה. כדי שהמשרד יושכר באופן רצוף, הוא צריך לעמוד בכל הפרמטרים המבוקשים ולהיות במיקום מרכזי, נגיש ומבוקש. בדיוק כאן נכנס יועץ נדל"ן שמכיר את השיקולים ויודע להבחין בין משרד שנראה טוב לבין משרד שיניב לאורך זמן.
