מהי מתנה, מה זאת אומרת מתנה במקרקעין?
בני משפחה נוהגים לתת מתנה האחד לשני מידי פעם. כפי שניתן לתת תכשיט יפה, רכב, או עציץ, אפשר על פי חוק לתת גם מתנה שהיא מקרקעין- דירה, מגרש, חנות וכו'. מתנה היא כל דבר שלא ניתן עבורו תמורה. בהתאם לכך גם עסקת מתנה במקרקעין היא בהגדרה עסקה שבמסגרתה לא ניתנת תמורה ממקבל המתנה לנותן המתנה. אלא שבשל השווי הגדול של המקרקעין במדינת ישראל ומאחר ובמקרים מסוימים קיים מיסוי על עסקאות מתנה במקרקעין, יש על עסקאות מתנה במקרקעין דינים ופרוצדורות שונות מאלה שחלות על מתנה "רגילה"- מתנה במיטלטלין. אלא שעסקאות מתנה במקרקעין מגיעות פעמים רבות לבית המשפט, דווקא מזווית אחרת. מהזווית של ביטול המתנה במקרקעין. כך למשל, בן משפחה אחר שמרגיש נפגע מעסקת המתנה (מאחר ולטענתו העסקה "גוזלת" מהחלק שלו בירושה") עלול לתבוע את ביטול העסקה; לעיתים הצדדים עצמם לעסקה מסתכסכים בניהם ובדרך כלל הצד שנתן את המתנה במקרקעין עלול להגיש תביעה לביטול המתנה במקרקעין. ישבנו עם עו"ד ונוטריון אורי טשקורי לריאיון שעוסק בעסקאות מתנה במקרקעין, ובאופן והעילות המשפטיות הקשורות בביטול מתנה במקרקעין.
ראשית, מה ההבדל בין עסקת מתנה "רגילה" לבין עסקת מתנה במקרקעין?
עו"ד טשקורי משיב: "בכדי למקד את ההבדלים חשוב להבין – מתנה במיטלטלין, כלומר שניתנת מתנה של חפץ כמו תכשיט או מתנה של כסף, כל זמן שהיא בתחום הסביר, יכולה להינתן בין כל אדם לכל אדם – על מתנות מעין אלה חל חוק המתנה.
עסקת מתנה כזו מסתיימת כאשר גבר המתנה עובר מהנותן למקבל. אבל על מתנה במקרקעין, קרי מגרש דירה, זכויות במקרקעין וכו', מאוגד ומוגדר תחת חוק המתנה. יש מערכת חוקים נוספת ומורכבת. ראשית, יש את חוק מיסוי מקרקעין שממסה גם עסקאות מתנה. בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה יש סעיפים מיוחדים שעוסקים בעסקאות מתנה ושם נקבע כי יש פטור ממס שבח או הקלה במס רכישה אם המקרקעין ניתנים במתנה בין קרובים. צריך לשים לב שמדובר ב"קרוב" על פי הגדרת החוק או על פי הגדרת התקנות (יש הגדרות שונות). הבדל מרכזי נוסף הוא שמתנה במקרקעין מעוררת הרבה פעמים אמוציות וסכסוכים בתוך המשפחה, דבר שמוביל להליכים משפטיים שמטרתם ביטול המתנה. ואז אפשר להשתמש בטענות שונות מתחום דיני החוזים, דיני הירושה ועוד בכדי להביא לביטול עסקת המתנה.
מה זאת אומרת? אפשר לבטל עסקת מתנה במקרקעין אפשר להגיש תביעה לביטול מתנה במקרקעין?
עו"ד טשקורי מחייך ואומר, "במילה אחת: "כן". ואם את רוצה תשובה מורכבת יותר אז צריך להקשיב עד הסוף". עו"ד טשקורי ממשיך: אתן לך דוגמא: הגיעה אליי למשרד לקוחה. אביה עשה צוואה והוריש שתי דירות – אחת לכל בת. הצוואה נעשתה שנים ארוכות לפני פטירת האב ולא הייתה מחלוקת שהאב היה כשיר בעת עשיית הצוואה ושזו היתה מטרתו. ואמנם, התברר שמספר חודשים לפני פטירתו, ערך האב עסקת מתנה והעביר את אותה הדירה אותה הוריש בצוואה ללקוחה בכסף, לאחותה (זו שירשה על פי הצוואה את הדירה השנייה) והתוצאה הייתה מצב שבו הלקוחה נשארה ללא כלום מהצוואה. בדקנו את עסקת המתנה, התברר שכשנתיים טרם הפטירה חלה האב בדמנציה והיה מבולבל מאוד. בין היתר משום שהעסקה לא נחתמה אצל עוה"ד הרגיל שליווה את האב שנים רבות, אלא אצל עו"ד שלא הייתה מוכרת (שלמעשה התברר כי הייתה חברתה הטובה של האחות מקבלת המתנה), עוד התברר כי עסקת המתנה לא נחתמה במשרדה של עורכת הדין, אלא בבית קפה שנמצא בצומת סואנת מרחק כ-45 דקות נסיעה מביתו של האב הקשיש. כמובן, לא התרנו לנושא להשאר על מי מנוחות והגשנו תביעה לביטול עסקת המתנה במטרה להשבת הדירה שניתנה במתנה לעיזבון. במסגרת התביעה, העלינו טענות שרבים מכירים אותן בעיקר מתחום דיני הירושה – ביניהן היעדר הכשירות של האב המנוח, השפעה בלתי הוגנת, חוסר הבנה לגבי אותה עסקה. במסגרת התיק זימנו לחקירה את עוה"ד שערכה את העסקה. ותנו לנו לספר לכם, להביא אותה לבית המשפט, אילץ אותנו לעבור דרך חתחתים עם טענות שונות ומשונות, אך בעקשנות ובאמונה בצדקת הדרך, היא הועמדה לדין. בעדותה התברר כי היא מעולם לא פגשה את המנוח טרם העסקה ואם לא די בכך, היא אפילו לא שוחחה איתו. מכאן שלא הסבירה לו את מהות העסקה וכי אחת הסיבות שהיא נעתרה לעסקה הייתה משום הבקשה (שלא נאמר "ג'סטה") של מי שהתגלתה לבסוף כחברתה הטובה שהיא במקרה-במקרה הבת שקיבלה את המתנה.
לאחר דיון ההוכחות, הדרך היתה קצרה מאוד לבית המשפט להודיע כי עסקת המתנה בטלה ואם אתם חושבים שזה הכל, אתם טועים. בית המשפט הגדיל לעשות וחייב את הצד שכנגד בהוצאות כבדות מאוד בשל התנהלותו.
תיק מעניין מאוד. איזה עוד טענות או תיקים יש בכדי להביא לביטול מתנה?
התשובה של עו"ד טשקורי מפתיעה אותנו – "לעיתים הצדדים עצמם פונים לבית המשפט על מנת לבטל את עסקת המתנה. לדוגמא אב נתן לבנו דירה במתנה. "בהגיענו לעסוק בנושא כזה", מדגיש טשקורי "חשוב להגיד שהרישום על שם הבן טרם הסתיים. עברו שנים, במהלך השנים הבן "שכח" את רוחב ליבו של האב והחל להתנהג אליו באופן מחפיר. הפסיק לבקר, מנע מהאב לראות את נכדיו, כשהיה משוחח עם האב דיבר אליו לא יפה, קילל אותו וכו'. האב פנה אליי וביקשתי ממנו שיציג לי ראיות להתנהגות המחפירה של הבן שלו. אחרי כחודש חזר אליי האב עם ערימה של ראיות, הקלטות של הבן צורח עליו, הקלטה של שיחה בה האב פשוט מתחנן לראות את נכדיו וכן – את שאר הסיפורים אחסוך מכם. לבסוף, פנינו לבית משפט בתביעה לביטול עסקת המתנה. ניצלנו את זה שהמתנה טרם נרשמה בטאבו, הצגנו בבית המשפט את ההתנהלות המחפירה של הבן כלפי אביו ולמעשה הטענה המרכזית התבססה על טענה אחת ודי פשוטה – הפרת חוזה. כן, כן. הבן הפר חוזה לא כתוב בינו לבין האב- אם אדם נותן לבנו מתנה בשווי מיליוני שקלים. הדרישה המינימאלית ממקבל המתנה היא להתנהג באופן נאות לאביו כך נקבע גם בסעיף 5 לחוק המתנה. אולי זה נשמע לכם כמו דבר שבית המשפט הולך לעסוק בו שנים על גבי שנים עד למציאת פתרון, אולם בית המשפט קיבל את טענותינו ורמז לצדדים לסיים את התיק בפשרה. הפשרה היתה שעסקת המתנה תבוטל, והצדדים יפנו לטיפול משפחתי. בצורה הזו הרווחנו פעמיים, גם ניצחון בתיק וגם קירוב לבבות בין האב לבנו ונכדיו.
מה קורה אם עושים עסקה ולא מתכוונים לה באמת?
"זה קורה לא מעט אבל אני ממליץ ללקוחות להימנע מזה מאוד" עו"ד טשקורי מסביר- "ראשית כשעושים עסקת מתנה במקרקעין, כשמה כן היא עסקה. אנשים שוכחים את זה. כמו כל עסקה במקרקעין יש חובה לדווח למיסוי. אם אתה עושה עסקה פיקטיבית לפעמים בכדי להימנע מתשלומי מס בקניית דירה אחרת, אז מצד אחד רשויות המס יכולה לעלות עלזה ולדרוש את ביטול העסקה או לחייב אותך במיסוי גבוה וקנסות. בנוסף על כך זה עלול להתנקם בצדדים בעתיד, שכן מקבל המתנה הופך להיות הבעלים של המקרקעין ויכול לעשות עם זה מה שהוא רוצה. אפשרות אחת להוכיח שעסקת מתנה נעשתה רק למראית עין, היא על ידי הוכחה כי שני הגורמים שהיו צד לעסקת המתנה לא משקפת "התנהגות נורמלית" של בעלי זכויות במקרקעין. כמו למשל המשך מגורים של נותן המתנה, סעיפים בהסכם הקובעים שכל תשלומי השכירות הולכים לנותן המתנה ועוד. הדבר עלול להביא לביטול העסקה מצד הרשויות אבל גם מצד הצדדים לעסקה.
בקיצור, ממה שאתה לא משעמם בענייני ביטול עסקת מתנה.
עו"ד טשקורי צוחק: "ממש לא!" מדובר בתיקים מעניינים ומורכבים מאוד ודרושה מיומנות גבוהה בניהול שלהם, איסוף ראיות, העלאת טענות יצירתיות, ידיעת החוק וכן – מדובר בעבודה קדחתנית וזה עוד לפני שדיברנו על ביטול עסקאות מתנה בשל טענות מתחום דיני החוזים (טעות, הטעיה, עושק וכפיה) כמו גם, עסקאות אשר בטלות מעצם היותן עסקאות בירושה עתידה בניגוד לסעיף 8 לחוק הירושה. בלי יסודיות, רצינות ומקצועיות, יהיה קשה להגיע לתוצאות האלה.
אורי טשקורי, עורך דין ונוטוריון מחריש, מעניק את שירותיו עד הבית ומתמחה בדיני מקרקעין וניסיון עשיר בהתמודדות עם עסקאות מתנה וביטולן.
