אחרי שישראלים רבים מאסו מהתשואות הנמוכות בארץ ונבהלו קשות מתנודתיות שוקי ההון, פנו רבים להשקעות כספים בנדל"ן מחוץ לכותלי המדינה. המשבר הכלכלי העולמי שהתרחש לפני עשור גרם להורדת מחירי הדירות והגדיל את חגיגת הנדל"ן בחו"ל של הישראלים, אבל אז הגיעו המיסים והחזירו את השמפניות למקרר. בואו ללמוד את כל מה שצריך לדעת על מיסוי נדל"ן בחו"ל.
כפל מיסוי
האם יש צורך לשלם מיסים בישראל וגם במדינה שבה רכשתי נכס? ככלל יש לשלם מיסים על הנכס שרכשתם בישראל וגם במדינה של הנכס, אבל (ופה תהיו מרוכזים) זה קצת יותר מורכב מ"כן לשלם" או "לא לשלם". הכל תלוי בשאלה – האם יש לישראל אמנת מס עם המדינה שבה השקעתם? ישראל חתומה על אמנה אשר מטרתה למנוע כפל מס עם מדינות רבות בעולם, האמנה פועלת לפי מי שקונה נכס באותה מדינה לא יצטרך לשלם מס כפול ויקבל זיכוי על המס ששילם בישראל. משמע היא שבמידה וקיימת אמנת מס בין ישראל למדינה שהשקעתם – תחויבו לשלם מס רק במדינה הזה. חשוב מאוד לציין כי חלה על המשקיע חובת דיווח על ההשקעה בשתי המדינות.
תבחר את המסלול הנכון בשבילך
מדינת ישראל מעמידה בפני המשקיעים שתי אפשרוית דיווח ותשלום מס עבור ההכנסות משכירות על נכס נדל"ן:
א. המסלול הרגיל – באפשרות זאת ההכנסה מדמי השכירות תתווסף להכנסה החייבת בישראל, דוגמא להכנסה ממשכורת שכירה רגילה, וסך כל ההכנסות שלכם יחויבו במס לפי מדרגות המס השולי שלכם בישראל. אפשרות זאת יכול להיות אטרקטיבית במידה ויש לכם הרבה הוצאות או מדרגת מס נמוכה בישראל. בנוסף מסלול זה מזכה בקיזוז ההוצאות אשר הוצאו לטובת תפעול הנכס מההכנסות של דמי השכירות בחו"ל.
ב. המסלול המופחת – למרות שהשם נשמע מחייב, המסלול המופחת לא תמיד כזה. לפי הגדרות מסלול זה תחויבו לשלם מס מופחת בשיעור של 15% ממחזור ההכנסות שלכם. חשוב מאוד לשים דגש שמדובר על ההכנסה הכוללת מדמי השכירות אשר קיבלתם על הנכס ולא על הרווח. בנוסף אתם לא תהיו זכאים לנכות הוצאות כלשהן וביניהן גם המס הזר ששלימתם בחו"ל. אפשרות זאת מומלצת לשכירים שלא רוצים לפעול מול רשויות המס.
לארה"ב חוקים משלה
כעת נתמקד במספר היבטים שיש לקחת בחשבון בביצוע השקעה בנדלן (וגם באופן כללי) בארצות הברית:
מס פדראלי – מס שמוטל על ידי הרשות הפדרלית למיסים בארצות הברית, אשר מקבילה למס ההכנסה בישראל. המס הפדראלי חל על ההכנסות של על כל התושבים בארצות הברית וכולל בתוכו את הרווחים משכירות ורווח הון ממכירת נכס גם עבור תושבים זרים.
מס מדינתי – בארצות הברית ישנן 50 מדינות אשר לכל מדינה חוקי מס שונים. המיסוי המדינתי מתווסף למיסוי הפדראלי ונקבע על פי מיקום הנכס בארצות הברית.
תשלום מס על מכירת נכס בחו"ל
כאשר מוכרים נכס בישראל יש חובת תשלום מס שבח, לעומת זאת בחו"ל מנגנון זה לא קיים בשם זה אלא הוא נקרא מס על רווחי הון. גובה המס על רווחי הון שונה ממדינה למדינה, ואף חלק מהמדינות עושות הבדלה בין גובה המס שצריך לשלם אזרח מהמדינה לעומת המס שמחויב לשלם משקיע זר אשר אינו אזרח המדינה. חשוב לדעת – קודם כל, יהיה עליכם לשלם את המס במדינה שבה רכשתם את הנכס ובהמשך תצטרכו להוסיף עליו סכום כסף נוסף בישראל. כל זאת במידה והמס בישראל גבוה יותר מאשר המס במדינה הזרה. כיום המס על רווחי הון בישראל (מס שבח) עומד על 25% מהרווח הריאלי אשר התקבל כתוצאה ממכירת הנכס.
לסיכום, אנשים רבים חוששים מפני השקעות בנדל"ן בחו"ל ופרט בארצות הברית ולא בצדק. ברוב המקרים מדובר על הזדמנויות השקעה משתלמות וטובות בהרבה יותר מאשר אופציות ההשקעה על נדל"ן בישראל, אך החוסר ידע בנושא המיסוי מרתיע הרבה מאוד משקיעים פוטנציאלים, ואפילו מבריח אותם ולא בצדק.
