עצה לראשי הערים בפריפריה: רוצים התחדשות עירונית? תקדמו רק פרוייקט אחד
מאת: אדיר קינן, יזם ובעלים של כח נדל"ן התחדשות עירונית
תוכניות תמ"א השונות נוצרו לכתחילה על מנת לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה והתקנת ממ"דים – שנצרכים בעיקר בערי הפריפריה וסמוך לקו השבר הסורי-אפריקאי. אבל דווקא שם מתקשות העיריות לקדם תוכניות התחדשות עירונית נרחבות, ונראה שכל המאמצים שנעשו עד היום בנושא לא נשאו פרי, וה"מתנה" שחילקה המדינה לדיירים וליזמים נשארה בעיקר באזורי הביקוש של לב גוש דן.
הבעיה המרכזית היא כמובן חוסר הכלכליות בפרויקטים מסוג זה בצפון ובדרום (וגם בשכונות הקשות יותר של ערי המרכז, אלו שדווקא הכי נצרכות להתחדשות). אם על מנת להפוך פרויקט של פינוי-בינוי בתל אביב יכולים היזם והדיירים להסתפק במכפיל של 2.5 על הקיים, הרי שבערי הפריפריה, שם ערך הקרקע נמוך משמעותית, גם מכפיל של 7-8 לא תמיד יכול להספיק על מנת להפוך פרוייקט לכדאיי עבור כלל הגורמים.
יש פה בעיה ברורה של 'ביצה ותרנגולת' – בנייה חדשה תאפשר עליית מחירים ותגדיל סביבה את שווי הקרקע, אבל בשביל לבנות פרויקטים חדשים יש צורך בשווי קרקע גבוה – שיאפשר מכירת הדירות הנוספות ברווח מספק.
אני רוצה להציע פתרון.
במקום לשפוך מיליוני שקלים על תכנון נרחב של פינוי-בינוי, שבסופו של דבר נתקעים כולם בשלב הכדאיות, על המדינה בשיתוף הרשות המקומית לרכז מאמץ במתחם אחד או שנים בלבד בעיר. על גורמי התכנון ברשות לאתר את המיקום הכי "קל" לשיווק ובעל הפוטנציאל הגבוה ביותר להצלחה ולהשקיע את כל המאמצים רק בו. תבחרו את המתחם באזור הכי טוב בעיר, עם הצפיפות הכי נמוכה – ושם "תתפרעו" עם התוכניות. בתוכנית הראשונה תאפשרו מיקסום של אחוזי הבניה על מנת להפוך אותה לכדאית.
השלב הבא, ללא שום ספק, יהיה עליית מחירי הדיור בעיר ובוודאי בשטחים הסמוכים לפרויקט – מה שיאפשר להרחיב את התוכניות, אך הפעם כששווי מכירת דירה יהיה גבוה יותר ויאפשר הורדת המכפיל לתחום הסביר.
בנוסף, על מנת לגרום לדברים להתקדם, על העירייה להניח את כל כובד משקלה ולהקצות משאבים לטובת ה'פרויקט לדוגמא' – לתכנן מראש ועל חשבונה את תוכניות הבינוי והפיתוח, למנות מלווים חברתיים שיארגנו את הדיירים ויקבלו את הסכמתם מראש ובכך להגדיל וודאות ליזמים, לשווק ולסייע במיתוג הפרויקט ועוד.
בפוקר יש מושג שאומר Put your money where your mouth is – אם אתה מאמין במשהו וכל כך בטוח בו, נראה אותך שם את הכסף שלך עליו. כשהיזמים יראו שהעירייה מאמינה במוצר שנקרא 'התחדשות עירונית בפריפריה' ומוכנה להשקיע את כל כולה בדבר, גם היזמים ילכו בעקבותיה ויאמינו בעיר.
וכש'פרויקט לדוגמא' אחד יושלם – יבואו אחריו עוד הרבה אחרים, והפעם, הפעם היזמים יהיו אלו שיתחרו על לב התושבים.
