משכנתא שנייה אינה מהלך נטול סיכונים, אך לפעמים היא הפתרון הזמין הטוב ביותר. מתי זה קורה, מתי לא, כמה כסף אפשר לקבל במשכנתא שנייה והאם זה עדיף על מחזור משכנתא.
משכנתא שנייה, המכונה גם משכנתא מדרגה שנייה או משכנתא לכל מטרה, מיועדת ללווים שיש להם נכס נדל"ן (דירה או בית פרטי) שעדיין משולמת עליו משכנתא ראשונה. משכנתא שנייה נלקחת על פי רוב כאמצעי חילוץ מחובות, או כהון להתפתחות עסקית.
מעצם היותה מהלך רווי סיכון, המשכנתא השנייה לא אמורה לשמש אתכם למימון חופשות מפנקות או רכישת רכב חדש. אפרופו סיכון: משכנתא שנייה חייבת גם להיות מלווה ברכישת ביטוח משכנתא , לאחר שבדקתם היטב את התנאים המחודשים של הפוליסה.
משכנתא שנייה: עד כמה אפשר לקחת?
ככלל אצבע, הבנקים מאפשרים ללווים לקחת עד 60% מערך הדירה בשתי המשכנתאות גם יחד – ראשונה ושנייה. מה שאומר שאם תרצו, לדוגמא, לקחת משכנתא שנייה על דירה שהוערכה על ידי שמאי במיליון שקל ונשאר לכם תשלום של 300 אלף על המשכנתא הראשונה, תוכלו לקחת 60% (600 אלף שקל) פחות הסכום הנותר לתשלום. כלומר, תוכלו לקבל משכנתא שנייה בסך 300 אלף שקל לכל היותר.
הבנקים, חשוב לציין, לא ששים להעניק משכנתא שנייה. למה? כי במקרה של אי עמידה בתשלומים והעמדת נכס הנדל"ן למכירה, יש קדימות בכיסוי החוב לנותני המשכנתא הראשונה. המשכנתא השנייה תכוסה בכסף שיישאר, אם יישאר. עליית מחירי הדירות אמנם יצרה פערי מחירים שמאפשרים במקרים רבים לקיחת משכנתא שנייה, אבל בכל מקרה בנק שמעניק משכנתא כזו לוקח על עצמו סיכון מוגבר. הבנקים, כידוע, שונאים סיכונים ומתמחרים אותם בריבית גבוהה יותר.
משכנתא שנייה: אל תיקחו מגופים לא מפוקחים
אותו סיכון מוגבר הוא בדיוק הסיבה שמשכנתא שנייה ניתנת בדרך כלל על ידי גופים חוץ בנקאיים, שגובים על פי רוב שיעורי ריבית גבוהים משיעורי הריבית במשכנתאות ראשונות של הבנקים. חשוב מאוד לוודא שאתם לוקחים משכנתא כזו אך ורק מגופים הפועלים תחת פיקוח רגולטורי, עם רישיון מטעם משרד האוצר. אם הגוף המלווה אינו מוכר לכם, או נוקט חוסר שקיפות בנוגע לגילוי נאות או ריביות מקסימליות, קחו מיד כמה צעדים אחורה ובטלו את העסקה, גם אם תנאיה נראים לכם טובים.
חשוב לדעת: כדי לרשום משכנתא שנייה אתם צריכים לקבל אישור והסכמה משני גופי אשראי – הבנק שנתן לכם את המשכנתא הראשונה וגוף האשראי (ככל הנראה, חוץ בנקאי) שעומד לתת לכם משכנתא שנייה. למקרה שתהיתם: ברוב המוחלט של המקרים לא תקבלו משכנתא שנייה מספק האשראי שנתן לכם משכנתא ראשונה.
משכנתא שנייה או מחזור משכנתא?
יתרונותיה של המשכנתא השנייה ברורים: היא מספקת לשקועים בחובות הזדמנות לכסות את חובותיהם מבלי למכור נכסים ולהשיג הון עצמי. מצד שני, גם חסרונותיה של המשכנתא השנייה ברורים למדי: זו הלוואה הניתנת על ידי גופים חוץ בנקאיים, בריבית גבוהה יחסית ועם תקופת החזרים פחות ארוכה ממשכנתא רגילה.
לווים רבים מתלבטים בשאלה האם עדיף לקחת משכנתא שניה, או לבצע מחזור משכנתא למשכנתא הראשונה. באופן לא מפתיע, התשובה תלויה במצבם של הלווים ובמטרותיהם. במחזור משכנתא אתם מכסים את המשכנתא הקיימת ולוקחים משכנתא חדשה במקומה, בניסיון להתאים אותה לתנאי שוק משתנים או לשינויים במשק הבית שלכם. במילים אחרות: מחזור משכנתא נועד לשפר את תנאי ההחזר של המשכנתא הראשונה.
לעומת זאת, משכנתא שנייה נועדה בעיקר לתת לכם סכום כסף זמין ביד, בדרך כלל למטרת כיסוי חובות ועמידה בתשלומים. היא לא משפרת את תנאי המשכנתא הראשונה ואף מכבידה עליכם יותר מבחינה כספית, מאחר שהיא מחייבת אתכם להחזרים חודשיים מוגדלים, בתנאים של ריבית גבוהה יותר (על המשכנתא השנייה).
האם ניתן לקחת גם משכנתא מדרגה שלישית ורביעית? בעיקרון כן, כל עוד תצליחו למצוא גוף אשראי חוץ בנקאי יציב ומפוקח, שיסכים לקחת את הסיכון ולהיות שלישי או רביעי בתור לקבלת הכסף במקרה של אי עמידה בתשלומים והעמדת הדירה למכירה. וכל עוד, כמובן, קיבלתם אישור למהלך מכל הגופים שנתנו לכם את המשכנתאות הקודמות.
ייתכן שעדיף לכם לבחור בפתרון העונה לשם פרי פסו, שבו כל הגופים המלווים יקבלו החזרים שווים בתרחיש של מכירת הנכס. פרי פסו מותנה בהסכמת כל הצדדים, כולל הגוף שהעניק את המשכנתא הראשונה והיה אמור לקבל קדימות בהחזרים.
בשורה התחתונה, משכנתא שנייה אינה פתרון פשוט או נטול סיכונים ורצוי לקחת אותה בעיקר כשחייבים לצאת מחובות ואין דרכי יציאה אחרות. החלטתם לקחת משכנתא שנייה? ודאו שאתם לוקחים אותה מגוף אשראי גדול, יציב, אמין ומפוקח מבחינה רגולטורית. בהצלחה.
