מרכז תל אביב והצפון הישן עדיין מובילים את שוק המגורים בעיר, אבל יותר תהליכי פיתוח מתקדמים כיום גם דרומה ומזרחה. מה עומד מאחורי השינוי, איך הוא נראה בשטח, ומה המשמעות עבור מי שבוחן מגורים בעיר?
כשרוב האנשים חושבים על שוק המגורים בתל אביב, הדמיון עדיין הולך קודם כל למרכז העיר, לצפון הישן, לאזורי הביקוש הוותיקים ולרחובות המוכרים שמזוהים עם העיר כבר עשרות שנים. אבל בשנים האחרונות מסתמנת תמונה חדשה: תהליכי פיתוח והתחדשות עירונית מתפשטים בהדרגה גם אל דרום ומזרח העיר.
בדרום העיר הכוונה היא לאזורים כמו נווה שאנן, שכונת התקווה, פלורנטין, קריית שלום וחלקים מיפו, ובמזרח העיר לשכונות כמו יד אליהו, נווה חן, נווה אליעזר, ניר אביב וכפר שלם. לכל אחד מהם מאפיינים שונים, אבל המשותף להם הוא שהם נמצאים כיום על מפת התכנון וההתחדשות של העיר.
ולא מדובר בשינוי מקרי או בכמה פרויקטים נקודתיים שקורים במקביל. בשנים האחרונות דרום ומזרח תל אביב נמצאים בתוך תהליכי פיתוח שמתבססים על תכנון עירוני מסודר. תוכנית המתאר תא/5000, שמגדירה את כיווני הפיתוח של העיר בתחומי מגורים, תחבורה, תעסוקה ושטחים ציבוריים, מסמנת גם את האזורים האלה כחלק משמעותי מהמשך הצמיחה של תל אביב. בפועל, זה אומר יותר התחדשות עירונית, תוספת בנייה, שיפור תשתיות וחיבור טוב יותר למרכזי הפעילות בעיר.
אז מה גורם לדרום ולמזרח העיר למשוך יותר עניין נדל"ני, ואיך זה נראה בשטח?
מה גורם לשינוי בכיוון הפיתוח של העיר?
הסיבה הראשונה היא המחסור בקרקע פנויה באזורי הביקוש הוותיקים. מרכז תל אביב והצפון הישן הם אזורים צפופים, בנויים ומבוקשים מאוד, ולכן האפשרות להוסיף בהם היצע משמעותי של דירות מוגבלת יחסית. במצב כזה, העיר לא יכולה להישען רק על התחדשות נקודתית של בניינים קיימים או על מגרשים בודדים שנותרו פנויים. כדי להגדיל את היצע המגורים בתוך גבולות העיר, פרויקטים חדשים בתל אביב מתקדמים כיום לאזורים שבהם אפשר לבצע שינוי רחב יותר.
כאן נכנסים לתמונה דרום ומזרח תל אביב. באזורים אלה יש יותר שכונות ותיקות, מתחמים עירוניים שעברו במשך שנים פחות השקעה, תשתיות שדורשות חידוש ומרחבים שבהם ניתן לקדם התחדשות עירונית בהיקף משמעותי יותר. המשמעות היא לא רק בנייה של עוד דירות, אלא גם ניסיון לשדרג רחובות, לחזק את המרחב הציבורי, לשפר את החיבור לתחבורה ציבורית ולהכניס שימושים נוספים כמו מסחר, שירותים קהילתיים ומבני ציבור.
סיבה נוספת היא השינוי בתפיסת המיקום. בעבר, אזורים רבים בדרום ובמזרח העיר נתפסו כרחוקים יותר מהמרכז, לא תמיד בגלל המרחק הפיזי, אלא בגלל נגישות תחבורתית פחות טובה, תשתיות מיושנות או תדמית עירונית חלשה יותר. אבל כאשר מקודמות תוכניות תחבורה, התחדשות ותוספת שימושים עירוניים, גם האופן שבו רוכשים ומשקיעים מסתכלים על האזור מתחיל להשתנות. אזור שנמצא היום בתהליך פיתוח עשוי להיתפס אחרת לגמרי כאשר בוחנים את התוכניות סביבו לשנים הקרובות.
לכן העניין הגובר בדרום ובמזרח תל אביב לא נובע רק ממחירי דירות או מחיפוש אחר חלופה זולה יותר למרכז העיר. הוא קשור גם לשאלה רחבה יותר: איפה העיר עצמה משקיעה, אילו אזורים היא מנסה לחזק, ואיפה נוצר חיבור בין מגורים, תחבורה, תעסוקה ומרחב ציבורי.
איך זה נראה בשטח?
אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא שכונת התקווה. עיריית תל אביב-יפו מקדמת בשכונה מהלך רה-פרצלציה, כלומר איחוד וחלוקה מחדש של קרקעות, במטרה להסדיר את מבנה הבעלויות וליצור בסיס תכנוני ברור יותר להתחדשות עתידית. לפי העירייה, המהלך מלווה בהשקעה עירונית של 50 מיליון שקל וצפוי להימשך כעשור. זהו לא שינוי שנראה מיד בבניין אחד או ברחוב אחד, אלא מהלך תשתיתי עמוק שנועד לאפשר לשכונה לעבור תהליך מסודר יותר של התחדשות.
גם אזור התחנה המרכזית החדשה ונווה שאנן נמצא בשיח תכנוני משמעותי. במשך שנים האזור סבל מהזנחה, עומסים, תדמית מורכבת ואתגרים עירוניים וחברתיים. כיום מקודמות סביבו תוכניות שנועדו לבחון מחדש את עתיד המרחב, את תפקוד הרחובות סביבו ואת האפשרות להפוך אותו לחלק פעיל ובריא יותר מהעיר. במקרה הזה, הפיתוח אינו רק נדל"ני. הוא נוגע גם לתחבורה, למרחב ציבורי, לשימושי קרקע ולחיבור של האזור לשכונות שסביבו.
את המגמה הזו אפשר לראות גם דרך פרויקטים שמתקדמים בדרום העיר. כך למשל, אקרו נדל"ן מציגה את WHITE כפרויקט בשיווק שממשיך את הרוח של פלורנטין וכולל כ-730 דירות במתחם אחד על פני כ-50 דונם, לצד תכנון של מבני מגורים בני 6 עד 13 קומות. לצד זאת, פרויקט פלורנטין וילג' של החברה ממוקם בצפון מזרח פלורנטין וכולל 170 יחידות דיור, שטחי מסחר ופנאי. שתי הדוגמאות ממחישות כיצד הבנייה החדשה בדרום העיר אינה מתמקדת רק בתוספת דירות, אלא גם ביצירת סביבת מגורים שמתחברת למסחר, פנאי ותשתיות עירוניות קיימות.
במזרח העיר אפשר לראות מגמה דומה מכיוון אחר. שכונות כמו ניר אביב, נווה חן ונווה אליעזר נמצאות על מפת התכנון העירונית כחלק מהצורך לחזק שכונות ותיקות, לשפר תשתיות ולהוסיף אפשרויות מגורים באזורים שאינם חלק מהמרכז הקלאסי של תל אביב. אלה שכונות שבהן הפיתוח צריך להיות זהיר במיוחד: מצד אחד יש צורך בתוספת דירות ושיפור תשתיות, ומצד שני חשוב לשמור על אופי שכונתי, על קהילה קיימת ועל שירותים עירוניים שמתאימים לגידול באוכלוסייה.
גם תחבורה היא חלק מרכזי מהתמונה. לפי נת"ע, הקו הירוק של הרכבת הקלה מתוכנן לאורך של 39 ק"מ וכולל 62 תחנות, מתוכן 33 בתל אביב-יפו. נת"ע מציינת כי חלקו הדרומי של הקו הירוק צפוי להתחיל לפעול בשנת 2028, בהתאם לתוכנית העבודה המעודכנת. כאשר אזור מקבל חיבור תחבורתי טוב יותר, הוא יכול להפוך לנגיש יותר לעבודה, לימודים, פנאי ושירותים עירוניים, וזה משפיע גם על הדרך שבה אנשים בוחנים מגורים בו.
מה המשמעות של השינוי עבור שוק המגורים בעיר?
המשמעות המרכזית היא שמפת הביקושים בתל אביב הופכת לרחבה יותר: מרכז העיר והצפון הישן לא מאבדים מחשיבותם, אבל הם כבר לא הסיפור היחיד. ככל שהעיר מתמודדת עם צפיפות, מחסור בקרקע ועלויות מגורים גבוהות, אזורים שעוברים תהליכי פיתוח מסודרים מקבלים יותר תשומת לב מצד רוכשים, משקיעים ויזמים.
עבור רוכשי דירות, המשמעות היא שבאזורים מתפתחים כמו דרום ומזרח תל אביב כדאי לבחון לא רק את מצב השכונה כיום, אלא גם את כיוון ההתפתחות שלה: תוכניות בנייה והתחדשות, תשתיות תחבורה, מוסדות ציבור, שטחים ירוקים ומסחר שכונתי והאם התכנון העתידי באמת יכול לשפר את איכות החיים באזור.
בסופו של דבר, העניין הגובר בדרום ובמזרח תל אביב אינו מקרי. הוא נובע משילוב בין מחסור בקרקע באזורים הוותיקים, צורך בהגדלת היצע המגורים, תהליכי התחדשות עירונית, שיפור תחבורה ותכנון עירוני שמנסה לחזק אזורים שבעבר קיבלו פחות תשומת לב. לכן, מי שמביט היום על שוק המגורים בעיר צריך להסתכל לא רק על המקומות שכבר נחשבים מבוקשים, אלא גם על הכיוונים שבהם תל אביב מתפתחת בפועל.
