עם ביקוש עצום למלונות בקרבת שדות תעופה ופתרון הכנסה פסיבית חסרת דאגות – הפרויקט החדש בבוקרשט מציע למשקיעים, הזדמנות שלא רואים כל יום. שוחחנו עם היזם מאחורי הפרויקט, מני בניש כדי להבין מה הופך את ההשקעה הזו לייחודית ואטרקטיבית.
איך נולד הרעיון להשקעה במלון בבוקרשט?
"הרעיון הגיע מתוך זיהוי צורך ברור בשוק. באזור שדה התעופה של בוקרשט יש מחסור חמור בבתי מלון איכותיים שצמודים ממש לטרמינל. בעולם, בכל שדה תעופה מערבי גדול, יש בתי מלון שממוקמים בסמיכות מיידית לטרמינל, ממש במרחק הליכה – והם נותנים מענה קריטי לנוסעים שהטיסות שלהם נידחות ומבוטלות, לאנשי עסקים שמגיעים בשעות לא שגרתיות, ולצוותי אוויר שנדרשים למנוחה או לינה קצרה בין טיסות.
שדה התעופה של בוקרשט הוא השער הבינלאומי המרכזי של רומניה, עם טיסות לכל העולם, ותנועה גבוהה של נוסעים שמגיעים ממקומות מרוחקים. מדובר במדינה גדולה פי כמה מישראל, ולכן הצורך במלון כזה ברור ומיידי.
כרגע יש רק מלון אחד בסביבה – מלון הילטון, שנמצא במרחק הליכה של 180 מטר מהטרמינל. אנחנו נהיה המלון השני שיהיה במרחק דומה, ממש צמוד אליו. בעל הקרקע פנה אלינו, ביצענו מחקר שוק מקיף, וגילינו שהתפוסה במלונות הסמוכים לטרמינל בשדה התעופה הן מהגבוהות ביותר בענף. יש מלונות בשדות תעופה, שהתפוסה בהן מגיעה אפילו ליותר מ-100% בשנה – פשוט כי חדרים מושכרים למספר אורחים לאורך היממה, כמו צוותי אוויר שמשתמשים בהם לשעות ספורות בלבד. זה הבהיר לנו שמדובר בהשקעה עם פוטנציאל רווח משמעותי."
מה מייחד את הפרויקט הזה לעומת השקעות אחרות בנדל"ן בחו"ל?
"זו שאלה מצוינת. רוב ההשקעות בנדל"ן בחו"ל מתמקדות ברכישת דירות להשכרה, אבל זהו תחום שכרוך בסיכונים כמו דירה שלא מושכרת לאורך תקופות מסוימות, ובינתיים המשקיע נאלץ לשלם הוצאות כמו ארנונה, דמי ניהול ותחזוקה. במקרה של מלון – במיוחד כזה שממוקם בתוך שדה תעופה – המצב שונה לחלוטין.
בתי מלון מהסוג הזה פועלים בתפוסה גבוהה במיוחד. ביצענו בדיקות מול חברת Windham, אחת מחברות המלונאות הגדולות בעולם שמנהלת מעל 9,000 בתי מלון, והם מצאו שבתי מלון בסמיכות לשדות תעופה שומרים על תפוסה ממוצעת של 90%-70% בשנה.
מעבר לכך, בניגוד לדירה פרטית – כאן אתה לא תלוי בהשכרה של החדר הספציפי שלך. מדובר במודל שבו כל ההכנסות מתחלקות בין כלל המשקיעים. כלומר, גם אם החדר שלך לא הושכר ביום מסוים, הרווחים של כלל המלון עדיין מחולקים בין כל בעלי החדרים, כך שההכנסה היא רציפה ויציבה. זה חוסך למשקיעים את החשש מהפסדים או מהוצאות בלתי צפויות, ומעניק שקט נפשי – ההשקעה פשוט מניבה הכנסה פסיבית אמיתית, בלי דאגות של תחזוקה או איתור שוכרים בארץ זרה"
מיקום אסטרטגי ויתרונות ההשקעה: למה דווקא כאן?
המיקום של המלון, ממש בצמוד לטרמינל של שדה התעופה – עד כמה זה משמעותי למשקיעים?
"היתרון כאן ברור ומובהק. כיום יש שישה בתי מלון באזור שדה התעופה של בוקרשט, אבל 5 מהם מצריכים נסיעה – מה שאומר שמי שצריך לבלות שם לילה צריך להזמין מונית, לצאת מהשדה ולתכנן הגעה חזרה מוקדם בבוקר או בהתאם לטיסת ההמשך או הטיסה החדשה.
במקרה של המלון שלנו, מדובר במרחק הליכה קצרצר – 180 מטר בלבד מהטרמינל, שהם כחמש דקות הליכה. תחשוב על נוסע שמגלה שהטיסה שלו בוטלה – במקום להתחיל להסתבך עם נסיעה למלון רחוק, הוא יכול פשוט ללכת כמה דקות ברגל ולהגיע לחדר מרווח, עם מסעדה שפועלת 24/7. אחרי המנוחה, הוא יכול לשוב לטרמינל בשדה התעופה מתי שנוח לו, בלי לחץ ובלי זמן מבוזבז.
הנוחות הזו היא יתרון עצום גם עבור צוותי אוויר, שנדרשים לעיתים ללינה קצרה בין טיסות. במלון שלנו הם יוכלו ליהנות מכל הפתרונות תחת קורת גג אחת – וזה בדיוק מה שהופך את ההשקעה הזו לכל כך מבוקשת. אנחנו נציע עיסקאות שנתיות לכל חברות התעופה שטסות לשדה בבוקרשט וממנו. עיסקאות אלה יבטיחו תפוסה בסיסית לאורך כל השנה.
מני איך הביקוש לשהייה בבתי מלון בבוקרשט, במיוחד באזור שדה התעופה?
"בוקרשט היא עיר שהתיירות בה נמצאת בצמיחה מתמדת, ולכן יש ביקוש גבוה מאוד לבתי מלון. אבל יש הבדל משמעותי בין מלונות שנמצאים בעיר עצמה – שמתמודדים עם תחרות קשה מול בתי מלון אחרים באיזור – לבין מלון שנמצא בתוך שדה התעופה, שם התחרות כמעט ולא קיימת.
בפועל, המלון היחיד שנמצא ממש בתוך השדה הוא הילטון גרדן אין שבו התפוסה הממוצעת על פי מחקר שביצענו, עומדת על 95% לאורך השנה – ובימים מסוימים פשוט אין בו מקום. אנחנו מתכננים מלון חדש ומודרני, עם 270 חדרים, ברמת ארבעה כוכבים, שיציע חוויית אירוח איכותית ומחירים תחרותיים.
ההשקעה כוללת גם מתקנים ייחודיים כמו חדר משחקים לילדים, חדר כושר, מסעדה שפתוחה 24 שעות ביממה ועוד. אנחנו בטוחים שהתפוסה אצלנו תהיה גבוהה לפחות כמו בהילטון, מה שיבטיח למשקיעים הכנסה יציבה ומתמשכת, עם עלייך ערך מתמדת"
האם יש עוד פרויקטים דומים באזור, או שזה הראשון מסוגו?
"זה פרויקט נדיר ויחיד מסוגו. כיום יש מלון אחד בלבד שממוקם בסמוך לטרמינל – ואנחנו בונים את השני, ממש ליידו. כרגע אין פרויקטים נוספים בתכנון באזור, מה שהופך את ההשקעה הזו להזדמנות שלא תחזור.
המשמעות היא שהתחרות עבורנו נמוכה מאוד, והביקוש הקיים כבר הוכח עם התפוסה הגבוהה במלון הקיים. זהו יתרון אדיר עבור המשקיעים, שמקבלים לא רק נכס עם ערך עולה, אלא גם ביטחון בהכנסות העתידיות שלהם."
תשואה והכנסה פסיבית: איך המשקיעים מרוויחים?
אתם מציינים תשואה של כ-15,000 אירו בשנה – איך מגיעים למספר הזה?
"החישוב מבוסס על נתונים מהשטח, בשיתוף פעולה עם חברת Windham, אחת מהחברות הגדולות בעולם שתחת המותגים שלהם מנוהלים כמעט 10000 בתי מלון בעולם. המחיר המומלץ ללילה במלון שלנו הוא כ-125 אירו. לאחר חישוב ההוצאות, כולל דמי הניהול שנגבים על ידי חברת הניהול – שהם מהנמוכים ביותר בענף ועומדים על 20% בלבד מהרווח – המשקיע נשאר עם הכנסה שנתית משוערת של כ-15,000 אירו, וזאת על בסיס הנחות יסוד סבירות.
חשוב להבין שהתשואה הזו מחושבת לפי תחזיות סולידיות יחסית. אם בפועל התפוסה תהיה גבוהה יותר מהצפי הראשוני, המשקיעים ייהנו מהכנסה משמעותית אף יותר. מדובר במודל כלכלי מבוסס ומוכח, שמעניק יציבות פיננסית ומיקסום הפוטנציאל לרווח."
איך מתבצע ניהול ההשקעה בפועל? מה המשקיעים צריכים לעשות אחרי הרכישה?
"כאן מגיע היתרון המרכזי של ההשקעה הזו – המשקיעים לא צריכים לעשות כלום. מדובר בהשקעה שמנוהלת לחלוטין על ידי חברת ניהול בינלאומית, המתמחה בתפעול בתי מלון. החברה אחראית לכל היבטי הניהול: שיווק, תחזוקה, תיקונים, שירותי ניקיון ושדרוגים – הכול כדי שהמלון יפעל בצורה אופטימלית וימשיך לייצר הכנסות יציבות לכל אורך השנה.
בנוסף, כדי להבטיח שקיפות מלאה, החברה תפעיל אפליקציה ייעודית, שתספק לכל משקיע מידע מפורט על ההכנסות וההוצאות של המלון בזמן אמת. באמצעות האפליקציה, בעלי החדרים יוכלו לעקוב אחר הביצועים הפיננסיים, לבדוק את הרווחים המתחלקים בין כל בעלי החדרים, ולנהל את ההשקעה שלהם בצורה מסודרת ויעילה.
מעבר לרווחים, כל משקיע יקבל גם הטבה ייחודית – שהות של שבועיים בשנה במלון, ללא עלות נוספת. כך שההשקעה לא רק מייצרת הכנסה פסיבית, אלא גם מספקת חוויית אירוח ברמה הגבוהה ביותר."
מני האם יש סיכונים שצריך לקחת בחשבון, ואיך אתם ממזערים אותם?
"כמו בכל השקעה, גם כאן יש סיכונים מסוימים – והחשש העיקרי של משקיעים הוא שהתשואה תהיה נמוכה מהמצופה או שהמלון לא יצליח. אנחנו מודעים לכך, ולכן יצרנו מודל שממזער את הסיכונים ומעניק למשקיעים ביטחון מקסימלי.
יש שני גורמים מרכזיים שמבטיחים את ההצלחה של הפרויקט. הראשון הוא עבודה עם מותג עולמי חזק – אנחנו לא מקימים מלון עצמאי ואלמוני, אלא פועלים תחת המותג Tryp by Wyndham, שהוא חלק מרשת המלונות הבינלאומית Wyndham, שהיא הגדולה בעולם. מלון שנושא שם של רשת מוכרת נהנה מנוכחות שיווקית משמעותית, תפוסה גבוהה יותר וביקוש יציב לאורך זמן.
הגורם השני הוא ניהול מלונאי מקצועי – אנחנו נעבוד עם חברת בינלאומית ומנוסה, המתמחה בניהול בתי מלון גדולים, כדי להבטיח תפעול יעיל ורווחי. כשהמלון מתנהל נכון, עם אופטימיזציה מלאה של החדרים וההכנסות וההוצאות, המשקיעים נהנים מתשואה מקסימלית בלי להתעסק בפרטים הטכניים.
מעבר לכך, מדובר במלון הממוקם בתוך שדה תעופה בינלאומי, ולא באתר נופש עונתי או מלון שממוקם באזור תיירותי עם תנודות בביקוש. שדות תעופה הם מרכזי פעילות שלא עוצרים לרגע. תמיד יש טיסות שמתבטלות, תמיד יש אנשי צוות אוויר שזקוקים לשהייה קצרה, ותמיד יש נוסעים שמחפשים מקום ללון לפני טיסה מוקדמת. למעשה, בכל שדה תעופה בעולם יש בממוצע 2% ביטולי טיסות בשנה. כמו כן, ישנם מעל 2% טיסות שנדחות ביותר משעתיים.
לשם המחשה, בבוקרשט יש 15 מיליון נוסעים בשנה. 2% ביטולים שווה 300,000 נוסעים שמחפשים פתרון לינה מיידי. אם נוסיף לזה גם נוסעים שהטיסות שלהם נדחות לכמה שעות, אנשי עסקים, צוותי אוויר ואנשים שמגיעים לשדה בלילה ונדרשים ללינה – אנחנו מבינים שהביקוש למלון כזה לא תלוי בעונה ולא מושפע מתנודות בשוק התיירות.
היתרון של הפרויקט הזה ברור: אין פה מצב של כישלון – יש הצלחה גדולה או הצלחה עצומה. ההיצע מוגבל, הביקוש קיים – והמשקיעים נהנים מתשואה בטוחה."
למה ההשקעה הזו מושלמת למשקיעים ישראלים?
למה לדעתך ההשקעה הזו מתאימה במיוחד למשקיעים ישראלים?
"יש כמה סיבות מרכזיות שהופכות את ההשקעה הזו לאידיאלית עבור ישראלים.
1. נגישות כלכלית וגמישות בתשלומים
הסכום ההתחלתי להשקעה בפרויקט – 149,000 אירו – הוא נגיש יחסית למשקיעים ישראלים, במיוחד לאור העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן בארץ. חשוב לציין שהמחיר הזה הוא במסגרת שלב ה-Pre-Sale, וככל שהפרויקט יתקדם, המחיר לחדר סטנדרטי יעלה לכ-200,000 אירו ולחדר הגדול יותר לכ-250,000 אירו.
יתרון נוסף הוא שהתשלום מתבצע בפריסה נוחה, ללא ריבית וללא הצמדה, מה שמאפשר לישראלים להשקיע בלי להקפיא סכום גדול בבת אחת.
2. קרבה ונגישות לישראל
בוקרשט היא יעד מועדף על ישראלים – הן כמשקיעים והן כיעד תיירותי. מדובר במרחק של פחות מ-3 שעות טיסה מישראל, מה שמקל מאוד על ביקורים בבירה בוקרשט וכמובן מי שרוצה לחוות את ההשקעה גם מההנאה האישית מהכנס. ישראלים מרגישים בנוח בבוקרשט, בין אם הם משקיעים שם או מבקרים בה כתיירים.
3. תשואה גבוהה משמעותית מהשוק הישראלי
בישראל, התשואה הממוצעת על השקעות נדל"ן נעה סביב 3%-2 בלבד. לעומת זאת, ההשקעה במלון בבוקרשט מציעה תשואה צפויה של כ-10% ואף יותר – מה שהופך אותה לאופציה רווחית ואטרקטיבית במיוחד."
למה חדר במלון עדיף על השקעה בדירה להשכרה בבוקרשט?
"היתרון המרכזי הוא פשוט: ניהול מקצועי וחסכון בכאב ראש.
כשמשקיעים בדירה להשכרה, יש הרבה גורמים שצריך לנהל – למצוא שוכרים, לדאוג לתחזוקה, להבין את השוק המקומי ולהישאר מעודכנים כל הזמן לגבי מחירים ותנודות בביקוש. בנוסף, צריך לקנות דירה באזור הנכון, לוודא שהתשואה אכן משתלמת, ולעיתים להתמודד עם חודשים שבהם הדירה עומדת ריקה.
לעומת זאת, כשמשקיעים בחדר במלון כל הניהול מתבצע על ידי חברה בינלאומית מנוסה. מדובר במלון עם 270 חדרים וצוות של כ-100 עובדים מקצועיים, שמתפעלים את המקום 24/7.
ההשקעה כאן היא פסיבית לחלוטין – אין צורך לדאוג לשוכרים, לשיפוצים או לשימור ערך הנכס. בנוסף, מכיוון שחברת הניהול גובה רק 20% מהרווחים, יש לה אינטרס ישיר למקסם את התשואה של המשקיעים. ככל שהם ירוויחו יותר, כך גם חברת הניהול תרוויח יותר. כלומר, גם הם מרוויחים יותר ככל שהתפוסה גבוהה יותר במחירים מקסימלים לכל לילה – וזה מבטיח שהניהול יהיה מקצועי, ממוקד רווחים ויעיל לאורך זמן."
איך הופכים למשקיע – כל מה שצריך לדעת על תהליך הרכישה
איך נראה תהליך הרכישה? כמה זמן לוקח להפוך למשקיע בפועל?
"תהליך הרכישה הוא מהיר, פשוט ובטוח. כל ההתקשרות מתבצעת דרך עורך דין ישראלי, התשלום הראשוני הוא כשליש בלבד מסכום העסקה, היתרה תועבר ליזם רק בהתאם לפריסת התשלומים הנוחה שנקבעה בהסכם – כך שההשקעה מוגנת לחלוטין לכל אורך הדרך.
ההסכם עצמו נחתם מול עורך דין ישראלי ובשפה העברית, ללא צורך לטוס לבוקרשט או לפתוח חשבון בנק ברומניה. כל תהליך החתימה וסגירת העיסקה אורך שעות בודדות בלבד, ועם השלמתו, המשקיע מקבל מעמד של בעלים רשמי של חדר במלון.
גם לאחר שהמלון יתחיל לפעול ולחלק תשואות, כל הכספים יועברו ישירות לחשבון הבנק של המשקיע בישראל, כך שאין צורך בהתעסקות לוגיסטית או בניהול חשבונות בחו"ל.
בנוסף, המערכת שקופה לחלוטין – כל משקיע יקבל גישה לאפליקציה ייעודית, שבה הוא יכול לעקוב 24/7 אחר הביצועים הפיננסיים של המלון, לראות את התשואות, ההכנסות וההוצאות, ולקבל מידע מפורט בכל רגע נתון."
מני יש הרבה הזדמנויות נדל"ן – למה דווקא עכשיו זה הזמן להשקיע במלון הזה?
"השקעות טובות הן לא רק עניין של מה, אלא גם של מתי – והזמן הנכון להשקיע הוא עכשיו.
כיום, החדרים נמכרים במחיר של 149,000 אירו, במסגרת שלב ה-Pre-Sale. ככל שהפרויקט מתקדם, המחיר יעלה – חדר רגיל יגיע ל-200,000 אירו, וחדר גדול יותר יעלו 250,000 אירו. המשמעות היא שמי שנכנס עכשיו מקבל מחיר הנמוך בעשרות אלפי אירו מזה שישלמו משקיעים מאוחרים יותר.
בנוסף, הביקוש למלונות בסמוך לשדות תעופה נמצא בצמיחה מתמדת – מדובר באחד מאפיקי ההשקעה היציבים ביותר בתחום הנדל"ן, שאינו תלוי בעונות תיירות או בתנודות בשוק הדירות.
שדה התעופה של בוקרשט הוא אחד המרכזיים באירופה, עם 15 מיליון נוסעים בשנה וממוצע תפוסה של 95% במלון הילטון הסמוך. זה פרויקט ייחודי וחד-פעמי, ואין תוכניות למלון נוסף באזור – כך שהזדמנות כזו לא תחזור שוב."
מה הצעד הראשון שמישהו שרוצה להשקיע צריך לעשות?
"הצעד הראשון הוא ליצור קשר עם חברת MS Group, שהיא המשווקת הבלעדית של הפרויקט בישראל.
אפשר להשאיר פרטים באתר או פשוט להרים טלפון – נציגי החברה ישמחו לקבוע פגישה אישית במשרד באזור הבורסה ברמת גן. בפגישה, המשקיעים יכולים להכיר את הפרויקט לעומק, לעבור על ההסכם, להבין מי עומד מאחוריו, ולוודא שההשקעה מתאימה להם.
מאחורי הפרויקט עומדים יזמים בינלאומיים מנוסים, שבנו מעל מיליון מטר מרובע של נכסים ברחבי העולם. מדובר בהשקעה חכמה, יציבה, עם תשואה גבוהה – ואנחנו נשמח לראות אתכם בין המשקיעים שלנו!"
